今日，港 A 股房地产板块高开高走。港股中，融信中国、时代中国控股涨超 11%，正荣地产、龙光集团涨超 8%，中骏集团涨超 7%。

A 股中，房地产开发板块表现活跃。光大嘉宝涨 9.88%，天地源、南山控股涨超 4%。消息面上，2 月 20 日证监会宣布启动不动产私募投资基金试点，证监会将指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设 " 不动产私募投资基金 " 类别，并采取差异化的监管措施，以支持不动产市场平稳健康发展。

证监会市场部相关负责人表示，" 这次试点，既是支持房地产市场纾困和转型发展的一次探索，也是丰富私募基金产品的一项创新。

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证监会启动不动产私募投资基金试点

2 月 20 日，证监会发布《证监会启动不动产私募投资基金试点支持不动产市场平稳健康发展》。正式提出：

1）证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设 " 不动产私募投资基金 " 类别，并采取差异化的监管政策。

2）此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。

3）不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

4）考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于 1000 万元人民币，且以机构投资者为主。

证监启动不动产私募基金试点是在在去年 " 三支箭 " 的基础上进一步在融资端给予行业帮助，而且本次的基金的投资范围较广，不仅仅局限于政策红利房，包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房、基础设施项目等，能够在最大程度上覆盖到整个地产行业

海通证券也指出不动产私募投资基金试点，是 " 第三支箭 " 重要内容的响应，将进一步填补房企股权融资的不足，积极地化解房企资金困境。

另外，业内人士都认为该政策还有助于发挥私募基金专业投资运作的优势，促进房地产市场盘活存量，满足不动产领域合理融资需求。

平安证券指出随着本次试点的落地实施，有望为行业提供新的增量资金来源，盘活优质存量资产。

中信证券认为，私募基金规范化参与房地产市场，将为优质房企带来新一轮的发展助力。中期而言，不动产私募投资基金，有望与公募 REITs 一起推动房地产的现代化，即建设 " 投融管退 " 的通路。

房地产销售端恢复到哪一步了？

目前全市场对于中国在 2023 年经济的主线是 " 复苏 " 是共识，但分歧点在于 " 弱复苏 " 还是 " 强复苏 "。这当中的最关键因素就是地产销售端的恢复情况。

从最新公布的 2023 年 1 月社融数据来看，企业端融资需求旺盛，而居民端融资需求则依然疲软。1 月份，居民中长期贷款增加 2231 亿元，这个规模，不仅比去年同期少增 5193 亿元，也远低于企业部门贷款。

这表明当前居民端的购房需求仍然疲软，销售端不回暖就同步制约着房地产企业的拿地意愿，进而对地方政府的偿债能力形成制约，对整个经济的复苏也带来阻力。

不过较为乐观的是，最新数据显示房价显露触底反弹迹象，一线楼市或迎 " 小阳春 " 行情。

国家统计局发布的 1 月 70 个大中城市房价数据显示，1 月份 70 城新房、二手房房价环比上涨城市显著增加，并呈现一线城市商品住宅销售价格环比转涨，二三线城市环比降势趋缓的特点。对此业内认为，市场面触底反弹迹象已经表现的相对明显，一线城市及核心二线城市率先修复。

值得一提的是，近期众多城市下调首套房贷利率。贝壳研究院最新统计数据显示，2 月份有 23 个城市下调了首套房贷款利率，受此影响，百城首套主流利率再创 2019 年以来新低。首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加至 34 城市。

在限制性政策调整优化叠加房贷利率降低等多方利好因素下，市场交易继续复苏，尤其是二手房市场表现出现明显回暖迹象。2月上半月贝壳 50 城二手房日均成交量较 1 月上半月增长超 70%。其中，深圳市二手房 1 月录得量为 560 套，环比增长 214.6%。

平安证券指出，当前行业政策风向加速转变，节后多个城市来访上升亦反映购房预期逐步扭转，后续政策持续发力叠加经济大环境逐步修复，预计二季度销售有望逐步企稳，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企。

国海证券首席经济学家夏磊指出，今年房地产销售面积有望增长，政策暖风会一直吹。在 2022 年低基数效应下，叠加政策放松，2023 年销售会有所回升，预计 2023 年房地产销售 13.8 亿平，同比增长 1.5%；房地产投资方面，由于 " 保交楼 " 政策叠加房企现金流改善，为投资企稳提供一定支撑，预计 2023 年房地产开发投资完成额为 14.1 万亿元，同比增长 6%。